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黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)
时间: 2015-04-24 15:20:44 来源: 省政府法制办

  关于《黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知

  为了进一步增强立法的公开性和透明度,提高立法质量,现将黑龙江省住建厅起草的《黑龙江省物业管理条例(征求意见稿)》全文公布,征求社会各界意见。有关单位和各界人士可以在2015年5月29日前,通过以下三种方式提出意见:

  一、登录黑龙江省人民政府法制信息网(网址:http://www.hljfz.gov.cn)“立法意见征集”栏目,对征求意见稿提出意见。

  二、通过信函方式将意见邮寄至黑龙江省人民政府法制办公室,地址:黑龙江省哈尔滨市南岗区中山路202号,邮政编码:150001。

  三、通过电子邮件方式将意见发送至:lh974402210@sina.com。

  黑龙江省人民政府法制办公室

  2015年4月22日

  第一章总 则

  第一条〔立法依据〕根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

  第二条〔适用范围〕本省行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动,适用本条例。

  本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序,为业主提供服务的活动。

  第三条〔政府职责〕县级以上人民政府应当将物业服务纳入社区建设、社区管理体系和现代服务业发展规划;制定和落实扶持政策;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

  县级以上人民政府应当确定负责物业管理区域内物业管理、公共秩序、治安消防、物业服务收费、房屋经营、规划执行、建设工程质量、环境保护、特种设备运行、环境卫生等活动监督管理的行政主管部门,并依法公示。

  街道办事处和乡镇人民政府负责本辖区内物业管理的指导、协调和监督,社区居(村)民委员会应当协助和配合。

  第四条〔部门职责〕县级以上人民政府主管物业管理的部门(以下称物业行政主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

  县级以上人民政府其他有关行政主管部门应当按照各自职责,做好物业管理的相关工作。

  第五条〔培训制度〕县级以上物业行政主管部门应当加强对街道办事处和乡镇人民政府物业管理工作人员和业主委员会委员的培训。

  第六条〔行业自律〕物业行业协会应当加强对物业服务企业从业人员的培训,规范行业行为,加强行业自律,维护市场秩序和公平竞争,促进物业服务企业依法经营和诚信服务。

  第二章物业管理区域及相关配置

  第七条〔物业管理区域划分的原则〕物业管理区域的划分,应当有利于实施物业管理,以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线等因素。

  物业的配套设施设备共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。

  第八条〔物业管理区域的划分〕建设单位应当在申请办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,向物业所在地县级物业行政主管部门备案物业管理区域,物业行政主管部门应当将备案的物业管理区域及时告知街道办事处或者乡镇人民政府。房屋买卖合同中应当明示备案的物业管理区域。

  本条例施行前已经建成并交付,但尚未划分物业管理区域的,由物业所在地县级物业行政主管部门会同街道办事处或者乡镇人民政府,在征求业主和社区居(村)民委员会意见后划分物业管理区域。

  第九条〔物业管理用房的面积标准〕建设单位应当按照不低于房屋建筑总面积千分之二的比例,在住宅物业管理区域内无偿配置物业管理用房,并无偿移交,建筑面积不得低于一百平方米。

  业主委员会用房在物业管理用房中调剂,建筑面积不得低于三十平方米。

  第十条〔物业管理用房的功能要求〕物业管理用房应当位于地面以上并能够独立使用,具备供水、排水、供电、供热以及通风、采光等使用功能。

  物业管理用房所在楼层不得高于四层,但配置电梯的除外。

  第十一条〔物业管理用房的保障措施〕规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当在附图中注明物业管理用房的具体位置。

  物业管理用房不得抵押和转让。

  第十二条〔计量器具的配备〕建设单位在交付物业前,应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、业主委员会用房安装独立的经检定合格的水、电等计量器具。

  第十三条〔保障性住房的特别规定〕集中建设的保障性住房,除按照本条例规定配置物业管理用房外,还应当按照不低于房屋建筑总面积千分之三的标准无偿配置经营用房。经营用房的经营收益由房屋所有权人调剂使用,优先用于补贴保障性住房的物业管理。

  前款规定的经营用房不得抵押和转让。

  第十四条〔新建住宅物业专业经营设施设备的管理〕新建住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线,相关专业经营单位应当按照国家技术标准和专业技术规范依法组织设计、施工,所需费用由建设单位承担。

  建设单位应当通知组织设计、施工的专业经营单位参加竣工验收;竣工验收合格后,应当将专业经营设施设备及相关管线的所有权无偿移交给专业经营单位,并签订移交合同。专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理。

  第十五条〔已建住宅物业专业经营设施设备的管理〕本条例施行前建设的住宅物业管理区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备及相关管线的所有权,由业主大会决定是否无偿移交给专业经营单位。

  业主大会决定无偿移交的,由县级物业行政主管部门组织有关专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范进行验收;验收合格的,专业经营单位应当接收并负责维修、养护、更新和管理,并签订移交合同;验收不合格的,由专业经营单位按照国家技术标准和专业技术规范提出改造方案,经改造合格后移交。改造费用的承担办法,由市(地)、县(市、区)人民政府(行署)制定。

  业主大会决定不移交的,可以委托相关专业经营单位或者物业服务企业维修、养护、更新和管理。

  第三章业主、业主大会及业主委员会

  第十六条〔业主及其权利义务〕房屋的所有权人为业主。

  因买卖、赠与、继承、依法建造、征收安置等事由合法占有房屋,但尚未依法办理物权登记的公民、法人和其他组织,在物业管理中享有业主权利,承担业主义务。

  业主在物业管理中的权利、义务按照法律、法规规定和管理规约、物业服务合同约定确定,不得以放弃权利为由不履行义务。

  第十七条〔首次业主大会会议的召开条件〕符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

  (一)交付房屋建筑面积超过建筑物总面积百分之五十;

  (二)交付房屋套数超过总套数百分之五十;

  (三)首套房屋交付满两年且交付房屋套数超过总套数百分之二十五;

  (四)前期物业服务合同依法解除或者合同期限即将届满。

  第十八条〔首次业主大会筹备组的组建〕符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处或者乡镇人民政府应当在六十日内指导组建首次业主大会筹备组。

  筹备组由业主代表、建设单位、街道办事处或者乡镇人民政府、社区居(村)民委员会等派员组成,组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。

  筹备组成员人数应当为七人以上的单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。

  筹备组应当自组建之日起七日内,将成员名单在物业管理区域显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

  第十九条〔首次业主大会筹备组的职责〕首次业主大会筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的形式、时间、地点和内容;

  (二)拟定业主大会议事规则草案、管理规约草案和业主委员会工作规则草案;

  (三)确认业主身份和业主人数,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)拟定选举办法草案,核查业主推荐或者自荐的业主委员会委员候选人资格,并确定候选人名单;

  (五)确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域显著位置公示。业主对前款第二至五项规定的内容有异议的,筹备组应当记录并予以答复。

  筹备组应当自组建之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

  第二十条〔业主委员会委员〕业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期三至五年,委员可以连选连任。业主委员会委员实行差额选举的,未当选且得票数达到规定票数的候选人,可以当选候补委员,并按照得票多少的顺序在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员可以列席业主委员会会议,但不享有表决权。具体选举办法由业主大会议事规则约定。

  业主有本条例第五十一条第一至四项或者下列情形之一且未改正的,不得担任业主委员会委员:

  (一)拖欠物业服务费;

  (二)拖欠住宅专项维修资金;

  (三)违反法律、法规规定或者管理规约、议事规则约定的其他情形。

  业主委员会委员资格的终止,按照国家有关规定执行。

  第二十一条〔业主委员会的改选〕业主委员会不能正常开展工作的,街道办事处或者乡镇人民政府应当指导召开业主大会临时会议,依法改选。

  第二十二条〔建设单位配合筹备首次业主大会会议义务〕建设单位应当将房屋交付情况及时报送街道办事处或者乡镇人民政府,并按照街道办事处或者乡镇人民政府的要求,提供筹备首次业主大会会议所需的下列材料:

  (一)物业管理区域证明;

  (二)物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细;

  (三)业主名册;

  (四)建筑规划总平面图;

  (五)交付的共用设施设备证明;

  (六)物业管理用房配置证明;

  (七)其他相关材料。

  召开首次业主大会会议所需费用,由建设单位承担;无建设单位的,由街道办事处或者乡镇人民政府承担。

  第二十三条〔业主组织的工作经费〕除首次业主大会会议外,业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员的工作补助,应当由全体业主分摊,或者从物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支,具体办法和标准由业主大会决定,物业所在地人民政府可以给予适当补贴。

  业主委员会应当每年在物业管理区域显著位置公示工作经费和工作补助的筹集、管理和使用情况。

  第二十四条〔业主组织职责的临时代行〕不具备业主大会成立条件,或者具备成立条件但未成立业主大会,经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的住宅物业管理区域,可以由社区居(村)民委员会临时代行业主大会和业主委员会职责,并接受街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督。

  第四章前期物业管理

  第二十五条〔前期物业服务企业的选聘〕新建住宅物业实行前期物业管理。建设单位应当在申请办理商品房预售许可或者商品房现售备案前,通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

  投标人不足三人或者建筑物总面积在二万平方米以下的,经物业所在地县级物业行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  第二十六条〔前期物业服务合同的备案〕在业主大会决定选聘物业服务企业之前,前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业依法签订前期物业服务合同,并自签订之日起十五日内,将前期物业服务合同和临时管理规约向物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第二十七条〔前期物业服务费用的承担〕前期物业服务合同生效至房屋交付之日发生的前期介入费用,由建设单位承担。房屋交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人承担。

  第二十八条〔前期物业服务企业对住宅物业开发建设的提前介入〕前期物业服务企业可以提前介入住宅物业的开发建设,对住宅物业的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与住宅物业管理有关的建议。

  建设单位可以邀请前期物业服务企业参加竣工验收。

  第二十九条〔前期物业服务的承接查验〕物业服务企业承接前期物业服务项目时,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,与建设单位对物业共用部位和共用设施设备进行查验,查验记录由双方参加查验的人员签字确认。物业服务企业应当自住宅物业交接之日起三十日内,将物业承接查验协议和查验记录向物业所在地县级物业行政主管部门备案。

  住宅物业专有部分由业主查验。出现质量问题的,由业主向建设单位提出;业主向物业服务企业提出的,物业服务企业应当及时转告建设单位。

  第三十条〔住宅物业质量保证金制度〕新建住宅物业在国家规定的建设工程质量保修期限和保修范围内,实行住宅物业质量保证金制度。

  建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照建筑工程总造价百分之三的比例向物业所在地市(地)或者县(市、区)人民政府(行署)物业行政主管部门指定的银行专户存储住宅物业质量保证金。住宅物业质量保证金应当专款专用,由物业行政主管部门监督使用。

  建设单位购买工程质量责任保险的,所承保住宅物业可以不交存住宅物业质量保证金。

  第三十一条〔住宅物业质量保证金的使用〕建设单位在住宅物业质量保修期限内不履行或者延迟履行保修义务的,由业主、业主委员会或者物业服务企业组织维修,费用从住宅物业质量保证金中支出。

  住宅物业质量保证金余额不足应当交存总额百分之五十的,物业行政主管部门应当及时书面通知建设单位,建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

  第三十二条〔住宅物业质量保证金的退还〕住宅物业质量保证金保证责任期限为自住宅物业竣工验收合格之日起的五年。

  符合下列条件之一的,物业行政主管部门应当在住宅物业质量保证金保证责任期限届满后十五日内,将住宅物业质量保证金本息余额退还建设单位:

  (一)未出现属于保修范围内质量问题;

  (二)出现保修范围内质量问题,但建设单位已按规定维修并验收合格,或者与业主对维修费用的承担达成协议并已给付;

  (三)建设单位和业主对质量问题发生争议,但建设单位已按人民法院或者仲裁委员会作出的生效法律文书履行义务。

  住宅物业质量保证金退还前,物业行政主管部门应当将拟退还事项在相关物业管理区域显著位置公示。

  住宅物业质量保证金退还后,建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

  第三十三条〔住宅物业质量问题处理时限〕住宅物业在质量保修期限内出现质量问题的,建设单位应当在接到业主、业主委员会或者物业服务企业提出维修要求后二十四小时内到现场核实;情况属实的,应当在七十二小时内维修。

  第五章 物业服务管理

  第一节物业服务企业管理

  第三十四条〔物业服务企业资质管理〕从事物业管理活动的企业,应当依法取得物业服务企业资质。

  物业服务企业应当在资质等级范围内从事物业服务活动,禁止超越或者隐瞒资质等级范围承接物业服务项目。

  禁止转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

  第三十五条〔物业服务合同的签订〕业主共同决定选聘物业服务企业提供物业服务的,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法签订物业服务合同,物业服务合同对全体业主具有约束力。

  物业服务合同的示范文本由省住房和城乡建设行政主管部门与省工商行政主管部门联合制定并公布。

  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,向物业所在地县级物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

  第三十六条〔物业服务合同的解除〕物业服务合同任何一方当事人提出依法解除物业服务合同的,应当遵守法律、法规规定和合同约定的条件、程序,并提前六十日书面告知对方。

  物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十日内办理交接手续。

  第三十七条〔物业档案〕物业档案归全体业主所有。物业服务企业应当妥善保管物业档案,保证档案资料齐全。

  第三十八条〔物业服务收费〕物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  保障性住房和前期物业服务收费,实行政府指导价,具体办法由省价格行政主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门制定;其他物业服务收费,实行市场调节价。

  第三十九条〔明码标价制度〕物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示物业服务企业名称、资质证书、服务内容、服务项目、服务标准、服务等级、计费方式、收费项目、收费标准和收费依据等。物业服务企业不得收取未予公示的费用。

  第四十条〔物业服务费的交纳〕业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。市(地)、县(市、区)人民政府(行署)应当对城市低收入群体交纳物业服务费给予适当补贴,但不得违法要求物业服务企业承担。

  业主未按约定交纳物业服务费的,业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以在物业管理区域显著位置公布欠费催缴通知,公布的期限自限定期限届满之日起至业主交纳物业服务费之日。

  业主转让房屋所有权时,应当与物业服务企业结清物业服务费。

  第四十一条〔专业经营单位收费〕供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取费用,不得强制物业服务企业无偿代收代交,不得因物业服务企业拒绝代收代交费用停止向最终用户提供服务。物业服务企业代收的费用,不属于其营业收入。

  住宅物业管理区域内公共场所照明、电梯、电子防盗门、电子门铃、消防、绿地、门卫室、车库等非经营性用水、用电、用热价格按照当地居民使用价格标准执行。

  第四十二条〔安全隐患的防范〕物业管理区域内,由物业服务企业负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,物业服务企业应当设置警示标识,采取防范措施,并及时消除安全隐患;物业服务企业发现由其他单位负责管理的物业共用部位、共用设施设备存在安全隐患时,应当及时通知管理单位。

  第四十三条〔诚信履约监督机制〕县级以上物业行政主管部门应当建立物业服务企业诚信履约监督机制,健全物业服务企业和从业人员诚信档案,记载违法违规和诚信履约信息,并向社会公布。

  物业服务企业违反法律、法规规定或者物业服务合同约定终止物业服务的,不得承接新的物业服务项目,物业服务企业的法定代表人和股东不得从事除已依法承接的物业服务项目外的物业管理。

  第四十四条〔纠纷处理方式〕业主、物业使用人、业主委员会、建设单位、物业服务企业之间发生物业管理纠纷,可以向县级以上物业行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府投诉或者申请调解,也可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

  第二节业主自行管理

  第四十五条〔业主自行管理〕经业主大会决定,业主可以对物业实施自行管理,并接受县级以上物业行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督。

  业主自行管理不得违反有关法律、法规规定,不得损害社会公共利益,不得侵害业主和他人的合法权益。

  第四十六条〔议事方式〕业主自行管理的物业服务方式、服务内容、服务标准、服务费用、收费方式等事项,由业主共同协商确定。

  第四十七条〔特定设施设备管理〕业主自行管理的,应当将电梯、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备委托专业机构进行维修和养护。

  第三节老旧住宅的改造和管理

  第四十八条〔老旧住宅的改造〕市(地)、县(市、区)人民政府(行署)应当编制和实施老旧住宅改造规划,有计划地对已交付且年久失修、配套设施不齐全、环境质量差的老旧住宅进行改造,并建立健全老旧住宅改造、管理的财政补贴机制。

  老旧住宅的标准,由市(地)、县(市、区)人民政府(行署)制定。

  第四十九条〔配建经营用房〕改造老旧住宅时,经有利害关系的业主同意,并按法定程序批准,可以建设物业管理用房和经营用房。经营用房的经营收益用于补充老旧住宅的维护管理费用。

  第五十条〔老旧住宅的临时物业管理〕未选聘物业服务企业管理或者未实施自行管理的老旧住宅,在改造完成前,经业主大会同意,物业所在地物业行政主管部门可以选择具备相应资质、信誉良好的物业服务企业,临时提供环境卫生、绿化养护、物业共用部位和共用设施设备日常综合维修等基础性物业服务。

  临时提供基础性物业服务期间,业主应当交纳物业服务费,物业所在地人民政府应当给予适当补贴。

  第六章物业的使用与维护

  第五十一条〔物业管理区域禁止行为〕物业管理区域内禁止下列行为:

  (一)擅自改变物业规划用途、设计用途;

  (二)损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构;

  (三)违章搭建建筑物、构筑物;

  (四)擅自改变、破坏房屋外貌;

  (五)非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备;

  (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物品;

  (七)擅自设置、改变烟道、排风、排水管道;

  (八)制造超过规定标准的噪音、振动;

  (九)影响相邻业主正常采光、通风;

  (十)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物;

  (十一)占用、毁坏绿地、绿化设施;

  (十二)擅自摆设摊点、占道经营、停放车辆;

  (十三)在建筑物、构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

  (十四)违反规定饲养动物;

  (十五)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

  有前款所列行为之一的,物业服务企业、业主委员会、业主、物业使用人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。

  第五十二条〔房屋装饰装修〕业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋装饰装修和安全使用规定。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人和装饰装修企业房屋装饰装修禁止行为、注意事项,并进行现场监督。

  业主违反房屋装饰装修或者安全使用规定的,物业服务企业应当及时制止,并督促其改正;经督促不改正的,物业服务企业应当及时报告有关行政主管部门,有关行政主管部门应当及时依法处理。

  第五十三条〔物业共用部位、共用设施设备的经营收益〕利用物业共用部位、共用设施设备和业主共有房屋从事经营的收益,属于全体业主,可以由业主委员会负责管理,主要用于补充住宅专项维修资金,也可以用于业主大会决定的其他事项。业主委员会负责管理的,应当每半年在物业管理区域显著位置公示收益和使用情况。

  第五十四条〔车辆停放管理〕利用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放车辆的,车位设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定,经营收益属于全体业主。物业服务企业应当按照业主大会的决定管理车辆的停放。

  在物业管理区域内停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道,不得影响其他车辆和行人正常通行。严重影响消防车通道通行的,物业服务企业应当及时报告公安机关消防机构,公安机关消防机构应当及时依法处理。

  工程车辆和大中型客货车辆不得在住宅物业管理区域内停放,但因物业管理区域建设或者设施设备维修等确需停放的除外。

  禁止在不具备停放车辆条件的物业管理区域内停放车辆。

  第五十五条〔临时占用物业共用部位〕施工单位临时占用、挖掘道路、场地等物业共用部位的,除遵守有关规定外,应当与业主委员会和物业服务企业签订施工协议;进入业主享有专有权的住宅物业内施工的,应当征得业主同意。

  施工单位应当于施工前在物业管理区域显著位置公示施工计划,按照施工协议施工,并采取安全保障措施。施工结束后,物业服务企业应当监督施工单位及时恢复原状。

  第五十六条〔电梯、消防等设施设备的维修、养护、更新和改造〕住宅物业交付后,电梯、消防等设施设备的日常维修、养护费用由业主承担;更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,物业所在地人民政府可以给予适当补贴。

  本条例施行后以出让方式取得土地使用权,建设配置电梯的住宅物业的,建设单位应当在住宅物业交付前按照物业建筑安装工程总造价百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主所有,纳入该物业管理区域住宅专项维修资金管理。

  第五十七条〔应急处置机制〕住宅物业建设工程质量保修期满后,在物业管理区域内发生下列危及住宅物业或者人身、财产安全,需要立即对住宅物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新或者改造的,物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处置方案,并组织应急维修:

  (一)屋面渗漏;

  (二)电梯严重故障;

  (三)楼体外立面脱落或者有脱落危险;

  (四)危及住宅物业或者人身、财产安全的其他情形。

  住宅专项维修资金划转业主大会管理前,应急维修费用应当经县级以上人民政府确定的代管机构审核,经审计并在物业管理区域显著位置公示后列支;住宅专项维修资金划转业主大会管理后,应急维修费用应当经业主委员会审核,经审计并在物业管理区域显著位置公示后列支。使用公有住房住宅专项维修资金的,由负责管理该资金的部门审核后列支。

  第五十八条〔投诉登记制度〕县级以上人民政府确定的负责物业管理区域内有关活动监督管理的行政主管部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

  第七章法律责任

  第五十九条〔过渡性条款〕违反本条例规定应当承担法律责任,有关法律、法规已有规定的,从其规定。

  第六十条〔建设单位法律责任一〕建设单位不按照本条例规定配置物业管理用房的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万元以上五十万元以下的罚款。

  建设单位违反本条例规定,未对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房、业主委员会用房安装独立的经检定合格的水、电等计量器具的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处五万元以上十万元以下的罚款。

  第六十一条〔建设单位法律责任二〕建设单位未按本条例规定交存或者补存住宅物业质量保证金的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处应当交存或者补存住宅物业质量保证金百分之十的罚款。

  第六十二条〔建设单位法律责任三〕建设单位违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处五百元以上二千元以下的罚款:

  (一)未按规定备案物业管理区域;

  (二)未按规定在房屋买卖合同中明示备案的物业管理区域;

  (三)未按规定报送房屋交付情况且未按要求提供筹备首次业主大会会议所需材料;

  (四)未按规定备案前期物业服务合同和临时管理规约。

  第六十三条〔物业服务企业法律责任一〕物业服务企业违反本条例规定终止物业服务,以及转让、变相转让资质证书的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万元以上三万元以下的罚款,有违法所得的没收违法所得;情节严重的,按照物业服务企业资质等级管理权限,由县级以上物业行政主管部门降低资质等级、吊销资质证书或者向有权机关提出处理建议;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十四条〔物业服务企业法律责任二〕物业服务企业违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上物业行政主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,处三千元以上二万元以下的罚款:

  (一)未按规定对承接的物业服务项目进行查验;

  (二)未按规定备案物业服务合同;

  (三)未妥善保管物业档案资料,造成资料缺失。

  第六十五条〔违规停放车辆法律责任〕违反本条例规定,在住宅物业管理区域内停放工程车辆或者大中型客货车辆的,由县级以上公安机关交通管理部门给予警告,并处一百元的罚款。

  第六十六条〔损害物业共用部位和共用设施设备法律责任〕违反本条例规定,非法处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的,由县级以上物业行政主管部门没收违法所得,并处五万元以上二十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。非法侵占、损坏属于业主的物业共用部位、共用设施设备的,由县级以上物业行政主管部门没收违法所得,责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上二万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第六十七条〔行政监管责任〕物业行政主管部门和其他有关行政管理部门的工作人员违反本条例规定,不依法履行监督管理职责,发现违法行为不予查处,以及在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分。

  第八章附 则

  第六十八条〔名词含义〕本条例下列用语的含义是:

  (一)共用部位,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅物业内业主或者单幢住宅物业内业主及与之结构相连的非住宅物业业主共有的部位,一般包括:住宅物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (二)共用设施设备,是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅物业业主或者住宅物业业主及有关非住宅物业业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (三)专有部分,是指在构造和利用方面具有独立性,由单独业主独立使用和处分,能够为特定业主登记所有权的物业部位。

  (四)物业管理用房,包括物业办公用房(含保安、监控用房)、物业清洁用房、物业储藏用房和业主委员会用房等。

  (五)物业管理区域显著位置,包括物业管理区域的主要出入口、房屋单元门厅、公共活动场所等。

  第六十九条〔面积和人数的计算方式〕本条例规定的面积和人数,按照下列方式计算:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂时按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂时按照房屋买卖合同记载的面积计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。

  (三)建筑总面积与总人数,分别按照前两项的统计总和计算。

  第七十条〔实施日期〕本条例自 年 月 日起施行。

(责任编辑: 所双雨
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